房贷利率正式“换锚” ,未来房子更贵了吗？

房价涨跌、房贷利率时时触动着中国老百姓的敏感神经。

据央行此前公告，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

这意味着，个人住房贷款利率新、旧政策于今日正式迎来“换锚”，定价基准由以往的基准利率转换为LPR。

新机制下，央行对房贷利率机制设定了下限。以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率增加60个基点（一个基点等于0.01%），不得低于5.45%。

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布LPR，其中主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。

东兴证券发布研报称，5年期LPR不变，意味着房贷利率或将继续上行。

此前，首套、二套房贷利率均连续3个月上行。今年5月，全国首套房贷平均利率到达2018年以来的最低点5.42%，此后连续3个月回升，8月份达到5.47%；全国二套房贷平均利率走势与首套相同，8月上升至5.78%，相当于在目前的5年期以上LPR加点93个基点，远高于新规下限。

东兴证券分析师罗四维认为，因房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足，房贷利率上行趋势或将持续。

诸葛找房副总裁范承建告诉南都周刊记者，新的房贷利率定价机制下，利率调整更加灵活，但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前的利率，特别是二套房利率。

当前，央行只是确定了最低下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（当前约为5.45%），因此各地基本上都是在央行基础上继续加了基点。

以北京为例，新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，10月8日以后，北京市首套个人住房贷款利率不低于5.4%，二套住房不低于5.9%，相比新政前分别提升了0.01个百分点和0.02个百分点。

但范承建认为，从整体上看，新规施行后购房者实际购房成本即使增加也比较微小，市场预期也不会产生明显震荡。

8月份，融360大数据研究院监测的35个城市中，有17个城市首套房贷利率平均水平有所上涨。当前，上海的首套房，厦门、天津的二套房平均利率低于新规下限，伴随着房贷新政的落地，未来或将面临上涨压力。

此外，融360监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率仍低于5.45%。10月8日房贷新政正式落地后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。